Где покупателем быть хорошо?

Недвижимость

Покупателям квартир и домов за рубежом стоит особенно внимательно присматриваться к новостям о лопнувших «пузырях» или «сдувшихся» ценах на рынках недвижимости той или иной страны. Ведь для потенциальных собственников кризис – это не крах, а возможность приобрести качественный объект по заниженным ценам. Prian.ru нашел страны с самыми заманчивыми предложениями.

Недвижимость в США: проклятие ипотечного брокера

Что случилось? Про лопнувший пузырь на рынке недвижимости США слышали многие. Ведь, как утверждали экономисты, именно с него началась экономическая рецессия, охватившая полмира в конце 2008 года. Штатам до сих пор не удалось стабилизировать ситуацию в отрасли. По результатам исследования компании Campbell/Inside Mortgage Finance, рынок недвижимости в стране сейчас просто завален отчужденными объектами. На долю изъятого за долги по ипотеке жилья в марте 2011 года пришлось 48,6% от всех сделок, а до конца нынешнего года еще более миллиона собственников могут потерять свои дома. Это оказывает немалое влияние на цены в общем по рынку, толкая их вниз.

Куда катятся цены? Цены на жилье в Штатах достигли своего пика в 2006 году, в 2007-ом начали понемногу снижаться, однако и в 2011-ом, судя по всему, еще не достигли «дна». За 2010 год недвижимость в стране подешевела на $1,7 трлн, а с 2006 года ее стоимость уменьшилась уже на $9 трлн. За первые три месяца 2011 года, как сообщают консультанты Standard and Poor»s, цены на дома и квартиры в США снизились еще на 4,2%. Теперь средняя стоимость недвижимости в стране находится на уровне 2002 года – $125 тыс.

Кстати, покупатели из России никогда не играли большой роли на рынке недвижимости США. Однако после наступления кризиса интерес наших соотечественников несколько вырос. В 2009-2010 годах 4% от всех продаж жилой недвижимости нерезидентам в США прошли с участием россиян, в то время как в 2007-2008 годах их доля не превышала 3%. Видимо, некоторые наши соотечественники уже успели оценить преимущества этого «лопнувшего пузыря».

Недвижимость в Испании: понастроили тут!

Что случилось? О будущем рынка недвижимости Испании сейчас редко говорят с оптимизмом. Иногда даже создается впечатление, что аналитики просто соревнуются друг с другом, высказывая все более устрашающие прогнозы. На рынке недвижимости Испании действительно много проблем, но одна из главных – это переизбыток непроданных объектов. Во время жилищного бума испанцы слишком активно строили дома. Скажем, если между 1990-м и 1996-м годами в стране возводилось ежегодно 240 тыс. объектов, то в 2006-м под влиянием интенсивного роста цен – уже 760 тыс. В кризисные годы спрос резко сократился, и «понастроенное» жилье осталось невостребованным. Сейчас испанские аналитики не могут даже точно подсчитать, сколько у них непроданных объектов: одни говорят, что 700 тыс., другие – что два миллиона. В любом случае, на «разгрузку» рынка понадобятся годы.

Куда катятся цены? По официальным данным правительства Испании, жилье в стране со времен бума на рынке подешевело на 15,4%. Причем самое существенное падение цен наблюдалось в популярных туристических регионах на средиземноморском побережье: недвижимость в Малаге подешевела на 22,2%, в Мурсии – на 21,6%, а в провинции Аликанте – на 21,1%. Риэлторы, в свою очередь, утверждают, что в отдельных случаях падение цен было намного более серьезным – до 30-40%. В первом квартале 2011 года недвижимость в Испании потеряла еще 5% своей стоимости. В результате средняя цена квадратного метра в стране опустилась до €985.

Кстати, Испания уже несколько лет подряд лидирует по количеству пляжей, отмеченных «голубым флагом». В нынешнем году 511 пляжей страны получили эту престижную награду. Как видите, экономические трудности не мешают Испании заботиться об экологии, а значит, и отдых на море потенциальным покупателям недвижимости кризис не сможет испортить.

Недвижимость в Болгарии: дамоклов меч спекуляций

Что случилось? До кризисного 2008 года недвижимость в Болгарии дорожала непропорционально развитию экономики. За десять лет стоимость домов и квартир в стране увеличилась в четыре раза. Такой галопирующий рост цен сопровождался интенсивным строительством и многочисленными спекулятивными сделками. Потом грянул кризис, ряды покупателей поредели, и пузырь мигом лопнул. С 2008 года объемы продаж жилой недвижимости в Болгарии сократились на 45%, количество разрешений на строительство уменьшилось на 56%, а цены на жилье снизились на 37%. Масла в огонь подливают и банки, которые пытаются избавиться от изъятых за долги по ипотеке объектов. В 2011 году в Болгарии ежемесячно проходит около 1,5 тыс. аукционов, в то время как в 2008-м их было лишь 40-50.

Куда катятся цены? За 2010 год жилье в Болгарии подешевело на 10%. Риэлторы утверждают, что худшее время рынок недвижимости уже пережил. Тем не менее, и в 2011 году цены на дома и квартиры в стране продолжили снижаться – минус 2,3% за первый квартал. Сейчас квадратный метр недвижимости в среднем стоит €472, свидетельствуют данные Национального института статистики Болгарии. Наибольшие цены зафиксированы в столице страны Софии (€765 за кв. м) и крупнейших прибрежных городах – Варне(€763) и Бургасе (€596).

Кстати, Болгария уже давно пытается вступить в Шенгенскую зону, и сейчас переговоры по этому вопросу находятся в завершающей стадии. После того как это произойдет, собственники недвижимости в стране смогут рассчитывать на получение многократной Шенгенской визы. Риэлторы уверяют, что в связи с этим возрастет интерес к жилью в Болгарии, а значит, поднимутся и цены.

Недвижимость в Греции: в тисках экономического коллапса

Что случилось? Классический пузырь на рынке недвижимости Греции никогда не надувался. В наследнице Эллады не выдавали кредиты каждому желающему, как в США, не строили ежегодно сотни тысяч домов, как в Испании, не раздували искусственно цены на жилье, как в Болгарии. И, тем не менее, рынок обвалился. Сектор недвижимости Греции оказался в заложниках у общей экономической ситуации в стране, которую иначе как «коллапсом» и не назовешь.

Куда катятся цены? По итогам 2010 года Греция стала одним из мировых лидеров по уровню падения цен на недвижимость. Например, в Афинах за год жилье подешевело почти на 10%. В среднем квартиры и дома в Греции сейчас стоят на 20% дешевле, чем до начала кризиса. А некоторые элитные объекты, которые изначально были переоценены, подешевели даже на 50-70%.

Кстати, руководство Греции, желая привлечь дополнительные средства, решило внести ряд поправок в процедуру приобретения недвижимости иностранцами в приграничных регионах страны. Например, префектуры города Салоники и региона Халкидики из списка приграничных территорий должны исключить. В тех регионах, которые сохранят свой «особый» статус, процедуру проведения сделки с недвижимостью обещают максимально упростить.

Недвижимость в Латвии: расплата за фальстарт

Что случилось? После того как Латвия в 2004 году вступила в Евросоюз, недвижимость в стране начала дорожать колоссальными темпами. В 2004-2005 годах рост цен на квартиры в Риге достиг 60%, а в 2006 году жилье в столице каждый месяц становилось дороже еще на 5%. Платежеспособный спрос поддерживали европейские банки, которые выдавали ипотечные кредиты практически всем желающим. К 2007 году поток заемных средств начал иссякать, а в 2008-м и вовсе прекратился. С развитием глобального экономического кризиса на рынке недвижимости Латвии разыгралась настоящая катастрофа: многие компании обанкротились, строительные проекты закрылись, а стоимость недвижимости снизилась на 60-70%. Ситуация сложилась настолько сложная, что собственники были готовы сдавать свою недвижимость в аренду фактически бесплатно – только за расчеты по коммунальным платежам.

Куда катятся цены? Такой сокрушительный обвал цен, естественно, не мог наблюдаться слишком долго. Если бы цены на недвижимость в Латвии продолжили падать со скоростью 2008-2009-х годов, то стоимость квадратного метра в стране снизилась бы до нуля. В 2010 году ситуация на рынке стабилизировалась. Более того, Латвия стала мировым лидером по росту цен на жилье – за год недвижимость в стране подорожала на 19%. В первом квартале 2011 года квадратный метр жилья на вторичном рынке Латвии стоил в среднем €570, увеличившись с конца 2010 года на 1,5%. А самые востребованные у российских покупателей новостройки бизнес-класса подорожали за квартал на 10-15%, до €1,5 тыс. за кв. м в Риге и €2,4 тыс. – в Юрмале. Тем не менее, до цен 2007-го года недвижимости в Латвии еще очень далеко.

Кстати, желая преодолеть последствия кризиса, правительство Латвии пошло на беспрецедентный шаг – решило выдавать вид на жительство каждому, кто купит недвижимость в стране на определенную сумму. С начала действий новых правил было подано 242 заявления на получение ВНЖ (если учитывать членов семьи заявителя — 556), и выдано – 192 (вместе с членами семьи — 466) положительных ответа. Большинство граждан, купивших дома и квартиры в Латвии и получивших вид на жительство, – россияне.

Вместо заключения

Кризис принес на рынки недвижимости вышеперечисленных стран массу неприятных моментов. Собственники огорчаются, что их дома и квартиры стремительно обесцениваются, инвесторы «кусают локти» и подсчитывают потерянные капиталовложения, риэлторы и строители думают, как выжить в такой непростой ситуации, а банки не знают, как избавиться от изъятых по ипотеке объектов. Зато покупатели, казалось бы, могут снимать сливки… Однако и здесь не все так гладко.

Во время кризиса на рынок выбрасывают не только подешевевшее качественное жилье, но и многочисленные «проблемные» объекты (с неоплаченными кредитами, различными юридическими обременениями, незаконными перепланировками и другими строительными недоработками). И именно на такой «неликвид» собственники сильнее всего снижают цену. Поэтому, охотясь за самой дешевой недвижимостью, следует быть особенно внимательными и осторожными.

P.S. Во всех индексах цен на недвижимость, публикуемых международными аналитиками, среди аутсайдеров лидирует Ирландия. За первый квартал 2011-го жилье в стране подешевело на 2%, а в годовом исчислении его стоимость уменьшилась на 14%. В наш список Ирландия не попала лишь потому, что традиционно россияне почти не покупают там недвижимость. Если же кого-то все-таки интересуют квартиры в Дублине или дома в графстве Уэксфорд, присмотритесь повнимательнее к предложениям из этой страны. Именно сейчас там могут быть удивительно низкие для нее цены.

Анастасия Фалей, Prian.ru — Недвижимость за рубежом